Alquiler de inmuebles: ¿por qué debe incluirse una cláusula de allanamiento futuro en los contratos?
Uno de los inconvenientes más desagradables que tienen las personas que alquilan una casa, departamento o local, tiene que ver con qué hacer cuando el arrendatario no cumple con pagar lo acordado o se rehúsa a abandonar la propiedad. De darse el caso, la legislación actual nos ofrece algunos caminos posibles para lograr un desalojo, los cuales revisamos a continuación.
La mejor manera de protegerse de problemas así es incorporar al contrato de alquiler por escrito la denominada «cláusula de allanamiento futuro”. Como explica la abogada Karla Vilela, profesora de Derecho de la Universidad de Piura, mediante esta se debe establecer, de una forma muy clara, que el arrendatario se compromete a desalojar el predio ni bien finalice el contrato de alquiler.
En caso de incumplimiento de esto último, la vía legal es acudir al Poder Judicial para que un juez ordene el desalojo correspondiente, en atención a la cláusula de allanamiento futuro que se firmó, y en el caso de que se constaten dos supuestos: que el contrato está efectivamente vencido o que este ha quedado resuelto ante la comprobada falta de pago de las rentas convenidas.
“Si el arrendatario no puede demostrar que el contrato persiste o que se encuentra al día en el pago de la renta, el juez ordenará el lanzamiento en 15 días, sin posibilidad de impugnaciones, ni del planteamiento de excepciones para evitar la desocupación”, dice la abogada.
Karla Vilela advierte que, si bien se trata de un trámite que puede durar solo semanas, no siempre se pone en práctica, debido a la alta informalidad del país. “Normalmente, las personas que alquilan un bien lo hacen de manera informal con la finalidad de evitar el pago del impuesto a la renta por un contrato de alquiler”, agrega.
¿Qué otros mecanismos existen?
Si no existe la cláusula de allanamiento futuro, quedan otras vías como el proceso ordinario de desalojo. “Se trata de la vía más rápida en el proceso ordinario, pero debido a la carga procesal amplia y a que se permite la presentación de impugnaciones y el planteamiento de excepciones y otros mecanismos judiciales, puede durar en promedio tres años”, explica la profesora de la Universidad de Piura.
Otra modalidad que se puede aplicar es el llamado desalojo notarial. Este requiere un contrato por escrito y un formato llamado FUA (Formulario Único de Arrendamiento de inmuebles destinado a vivienda) que debe inscribirse en el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV). Este proceso es mucho más rápido que la vía judicial porque puede hacerse de manera notarial, pero tiene como obstáculo el alto nivel de formalidad que exige.
